O umowie przedwstępnej słyszał zapewne każdy, kto miał do czynienia z obrotem nieruchomościami: kupował, sprzedawał. Po prostu wiemy, że powinniśmy ją podpisać. Ale czy tak naprawdę wiemy, dlaczego? Aby odpowiedzieć na to pytanie, należy w pierwszej kolejności wyjaśnić czym jest umowa przedwstępna.
Umowa przedwstępna – definicja ustawowa
Zgodnie z art. Art. 389. § 1. Kodeksu cywilnego:
Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
Krótko mówiąc – umowa przedwstępna to taki rodzaj umowy, w której dwie strony wspólnie postanawiają, że w określonym terminie, zawrą inną oznaczoną umowę. W tym przypadku umowę dotyczącą sprzedaży nieruchomości.
Co ma na celu podpisanie umowy przedwstępnej?
Zobowiązanie dwóch stron do zawarcia kolejnej umowy, pociąga za sobą określone konsekwencje. Po pierwsze strona, która sprzedaje nieruchomość, od momentu podpisania umowy przedwstępnej, zobowiązuje się do niesprzedawania jej innej osobie. W ten sposób strona kupująca wie, że ma czas na np. sfinalizowanie umowy kredytowej czy też zebranie odpowiedniej ilości gotówki i że wysiłki te nie pójdą na marne.
Natomiast strona kupująca, w momencie podpisywania umowy przedwstępnej wpłaca tzw. zadatek, który można nazwać opłatą rezerwacyjną. Ma to za zadanie jeszcze bardziej utwierdzić stronę sprzedającą, że kupujący zmierza do zakupu nieruchomości. Podpisując umowę przedwstępną oraz wpłacając zadatek, sprzedający wie, że strona kupująca będzie dążyć do sfinalizowania całej transakcji, a tym samym zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.
Co zabezpiecza umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna zabezpiecza obie strony: kupującego i sprzedającego. W końcu i jeden i drugi dąży do sfinalizowania transakcji kupna sprzedaży nieruchomości. To oczywiste. Ale umowa przedwstępna zabezpiecza również od strony prawnej. A dokładniej mówiąc, jej zerwanie, czyli niewykonanie umowy, pociąga za sobą negatywne konsekwencje dla obu stron. Główną rolę odgrywa tutaj wpłacony przez kupującego zadatek. To on jest istotnym czynnikiem zabezpieczającym w umowie przedwstępnej, bowiem w przypadku niewykonania umowy przez kupującego, sprzedający może wpłacony zadatek zatrzymać. Natomiast w sytuacji, kiedy to umowa zostaje zerwana z winy sprzedającego, kupujący ma prawo żądać sumy dwukrotnie wyższej od tej, która została wpłacona. I to właśnie mobilizuje strony do dążenia do zawarcia tzw. umowy przyrzeczonej, do zawarcia której zobowiązały się w umowie przedwstępnej.
Podsumowanie
Podsumowując, umowa przedwstępna to swego rodzaju gwarancja dla obu stron, że tzw. umowa przyrzeczona, a w tym przypadku umowa sprzedaży nieruchomości, znajdzie swój finał w kancelarii notarialnej. Daje ona zabezpieczenie dla obu stron umowy, ale także rodzi zobowiązanie, którego niedotrzymanie grozi konsekwencjami. Dzięki temu umowa przedwstępna jest solidnym narzędziem zabezpieczającym w przypadku zawierania transakcji, które wymagają dłuższego czasu – w tym przypadku chociażby sfinalizowania umowy kredytu z bankiem. W związku z tym, w przypadku tak poważnej operacji jaką jest kupno/sprzedaż nieruchomości, warto zabezpieczyć swoje interesy podpisując taką właśnie umowę.